Recibimos esta consulta a través de una administradora de fincas con la que trabajamos habitualmente.
Gestiona una comunidad de vecinos donde uno de ellos ha solicitado la construcción de una rampa – por problemas de movilidad – y, por lo visto, parte de la comunidad se niega a ejecutar las obras.
En lo primero que pensamos es en consultar en internet posibles casos similares. Encontramos que no somos los primeros en tratar este asunto, pero por leído y por las conclusiones extraídas después de la consulta de jurisprudencias, quizás sí seamos los primeros en dar una respuesta concreta a este asunto.
Primero un análisis de la legislación vigente:
La Ley de Propiedad Horizontal:
Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Nuevo punto modificado por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. (BOE 2/8/2011).
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.
O sea que para 2013, quien ingrese menos de 15.975,30€, no paga.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Nuevo punto modificado por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. (BOE 2/8/2011) .
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
El propietario que precise modificar o eliminar barreras arquitectónicas en una finca deberá actuar, en principio, de la siguiente forma:
• Notificar mediante escrito con acuse de recibo al representante de la Comunidad de Propietarios la necesidad de adecuar las instalaciones de acceso a la finca para la utilización de minusválidos, debiendo adjuntar copia un pequeño proyecto base de las obras necesarias a su juicio, indicando que no afectarán a elementos estructurales de la finca; certificado de la minusvalía o certificado de haber cumplido los 70 años.
• La Comunidad de Propietarios deberá contestar en el plazo de 60 días a fin de informar al propietario que lo solicita dando su conformidad o rechazo. La Comunidad de Propietarios podrá dar soluciones alternativas a la propuesta o propuestas por el propietario solicitante.
• Se recuerda a la Comunidad que si no contesta a favor o en contra en el plazo de 60 días se considerará silencio positivo, es decir, que el hecho de no contestar en el plazo la comunidad no podrá oponerse pasado éste.
Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.
Artículo 4.
1. El titular o, en su caso, el usuario notificará por escrito al propietario, a la comunidad o a la mancomunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará al escrito de notificación las certificaciones a que se refiere el artículo anterior, así como el proyecto técnico detallado de las obras a realizar.2. En el caso de que el usuario sea trabajador minusválido por cuenta ajena y las obras hayan de realizarse en el interior del centro de trabajo, la notificación a que se refiere el párrafo anterior se realizará, además, al empresario.Artículo 5. En el plazo máximo de sesenta días el propietario, la comunidad o la mancomunidad de propietarios y, en su caso, el empresario comunicarán por escrito al solicitante su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrán proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de las acciones previstas en el artículo siguiente. Transcurrido dicho plazo sin efectuar la expresada comunicación, se entenderá consentida la ejecución de las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas. La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras.
A la vista de lo expuesto anteriormente, parece que queda regulado el hecho de que sea necesaria la instalación de algún elemento supresor de barreras arquitectónicas y el modo de actuar. Que siempre que el coste de las obras no supere el importe de 12 mensualidades ordinarias, la comunidad queda obligada a ejecutar las obras y que el gasto será asumido por quienes superen 2,5 el IPREM. Y los que no lo superen, no pagan.
Entonces es cuando consultamos la jurisprudencia existente para este tipo de situaciones y encontramos lo siguiente:
“…Queda por determinar quiénes serán las personas obligadas al pago, cuestión que resuelve el legislador a favor de que, siempre y cuando el coste de instalación o ejecución no supere la cifra equivalente a tres mensualidades de gastos comunes, vendrán obligados al sostenimiento del gasto todos y cada uno de los propietarios, sin que puedan eximirse de su obligación los que votaran en contra del acuerdo.”
O sea, si se aprueba en junta de propietarios y si el coste de la obra o instalación es inferior a 3 mensualidades, todos quedan obligados a pagar. Incluso los que hayan votado en contra.
Seguimos:
“…Pero ¿Quiere esto decir que si supera dicho importe y se aprueba el acuerdo de ejecutar obras en la comunidad, estarán exentos de pago los propietarios que voten en contra? La respuesta es negativa, como así lo establece expresamente el Art. 11 LPH, tras la reforma del año 2011.”
¿Qué puede hacer el promotor de la obra de accesibilidad ante la negativa o pasividad de la comunidad a la hora de cumplir con su obligación legal?
Si se somete a votación y no se consigue la mayoría necesaria, el promotor podrá impugnar el acuerdo por ser contrario a la ley en el plazo de un año: Art. 18.3 LPH.
Además, el propietario/promotor podrá acudir al sistema arbitral para la resolución de quejas y reclamaciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad por razón de discapacidad, regulado en el RD 1417/2006.
Por último, queda la demanda judicial.
“… Paralelamente a la vía civil y, según los casos, será posible iniciar actuaciones por la vía administrativa, pudiendo con ello obtener, además de la condena de la comunidad a cumplir con la ejecución de la obra, la imposición de las sanciones previstas en la Ley 49/2007, por la que se establece el régimen de infracciones y sanciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. Estas sanciones les serán directamente aplicables a los propietarios que votaron contra o que impidieron injustamente la ejecución de las obras…”
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